ECH Echo Investment Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie · semiannual · publ. September 17, 2026

H1 2026 report

Powrót do zysku netto (41,9 mln zł wobec straty 199,3 mln zł rok wcześniej) wynika głównie z braku powtórki zeszłorocznej przeceny nieruchomości inwestycyjnych (-149,5 mln zł w H1 2025 vs +3,8 mln zł w H1 2026), a nie z poprawy marży operacyjnej.

Sentiment

●●●●●●

Website

ECH H1 2026 report

Revenue

816.49 m PLN

— YoY

Net income

20.72 m PLN

— YoY

EBITDA

122.13 m PLN

— YoY

Gross margin

30.26%

— YoY

Summary

Investment thesis

Duże transakcje monetyzacji portfela - sprzedaż części Resi4Rent za ok. 2,4 mld zł i kompleksu biurowego Brain Park za 74,3 mln EUR - sfinansowały redukcję łącznego zadłużenia o 11,2% r/r oraz refinansowanie 300 mln zł obligacji przy obniżeniu marży z 4,5% do 3,0%.
Marża brutto na sprzedaży spadła o 4,6 p.p. r/r (do 30,3%), a efektywna stopa podatkowa wyniosła 35,9% wobec ustawowych 19% (głównie przez limit odliczalności kosztów finansowania w CIT) - jakość bieżącej rentowności jest słabsza, niż sugeruje sam wynik netto.
Wynagrodzenia Zarządu (13,3 mln zł, +60,7% r/r) sięgnęły 64% zysku netto przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej, przy silnej koncentracji akcjonariatu (62,37% głosów u jednego podmiotu, grupa WING) - warto monitorować ład korporacyjny, zwłaszcza w kontekście trzech niewyjaśnionych rezygnacji z funkcji zarządczych/nadzorczych w tym półroczu.
Segmenty operacyjne pokazują zdrową dyscyplinę: sprzedaż mieszkaniowa Archicom +14% r/r, pełna komercjalizacja nowych biurowców (Swobodna SPOT, WITA) przed/na zakończenie budowy, obłożenie CitySpace wzrosło z 62,7% do 73,1% w pół roku.

Read the full analysis

Financial data is open to everyone. The full analysis — management verdict, commentary, risks, and the full narrative — is available after you sign up or log in.

Financials

BETA

H1 2026

ECH · H1 2026

Metric	H1 2026	H1 2025	Δ YoY	YTD 2026	Δ YoY	Value type	Segment	Conf.

Revenue	816,485	—	—	816,485	—	reported	—	1.00
Gross profit	247,079	—	—	247,079	—	reported	—	1.00
EBITDA	122,125	—	—	122,125	—	derived	—	0.50
EBIT	113,110	—	—	113,110	—	reported	—	1.00
EBT	65,346	—	—	65,346	—	reported	—	1.00
Net income	20,721	—	—	20,721	—	reported	—	1.00
EPS (basic) (PLN)	0.05	—	—	0.05	—	reported	—	1.00
EPS (diluted) (PLN)	0.05	—	—	0.05	—	reported	—	1.00
D&A	9,015	—	—	9,015	—	reported	—	0.95
Interest expense	85,283	—	—	85,283	—	reported	—	0.85
Income tax	23,440	—	—	23,440	—	reported	—	1.00
Shares (basic) (k units)	412,691	—	—	412,691	—	reported	—	1.00

Gross margin	30.26%	—	—	30.26%	—	reported	—	1.00
EBITDA margin	14.96%	—	—	14.96%	—	reported	—	0.50
EBIT margin	13.85%	—	—	13.85%	—	reported	—	1.00
EBT margin	8%	—	—	8%	—	reported	—	1.00
Net margin	2.54%	—	—	2.54%	—	reported	—	1.00
D&A margin	1.1%	—	—	1.1%	—	reported	—	0.90

Cash	419,484	—	—	—	—	reported	—	1.00
Total debt	2,535,550	—	—	—	—	reported	—	1.00
Net debt	2,116,066	—	—	—	—	derived	—	0.95
Equity	1,509,515	—	—	—	—	reported	—	1.00
Total assets	6,426,963	—	—	—	—	reported	—	1.00
Working capital	856,521	—	—	—	—	reported	—	0.90
Current assets	3,930,078	—	—	—	—	reported	—	1.00
Current liabilities	3,073,557	—	—	—	—	reported	—	1.00
Non-current liabilities	1,843,891	—	—	—	—	reported	—	1.00
Inventory	3,002,378	—	—	—	—	reported	—	1.00
Trade receivables	67,504	—	—	—	—	reported	—	0.90
Trade payables	190,784	—	—	—	—	reported	—	1.00

CFO	275,424	—	—	275,424	—	reported	—	1.00
CapEx	61,078	—	—	61,078	—	derived	—	0.75
FCF	214,346	—	—	214,346	—	derived	—	0.70
FCF conversion	175.5%	—	—	175.5%	—	reported	—	0.40
CFO conversion	225.55%	—	—	225.55%	—	reported	—	0.40

Debt / equity	1.68x	—	—	—	—	reported	—	0.95
Debt / assets	0.39x	—	—	—	—	reported	—	0.95
Net debt / equity	1.4x	—	—	—	—	reported	—	0.90

Revenue growth (YoY)	75.61%	—	—	75.61%	—	reported	—	1.00
EBITDA growth (YoY)	208.71%	—	—	208.71%	—	reported	—	0.40
EBIT growth (YoY)	193.36%	—	—	193.36%	—	reported	—	0.85
Net income growth (YoY)	110.41%	—	—	110.41%	—	reported	—	0.85
EPS growth (YoY)	110.42%	—	—	110.42%	—	reported	—	0.85
Gross margin Δ (YoY)	-4.65 pp	—	—	-4.65 pp	—	reported	—	1.00
EBITDA margin Δ (YoY)	39.12 pp	—	—	39.12 pp	—	reported	—	0.40
EBIT margin Δ (YoY)	39.9 pp	—	—	39.9 pp	—	reported	—	0.85
Net margin Δ (YoY)	45.35 pp	—	—	45.35 pp	—	reported	—	0.85

H1 2026 · Δ YoY

Revenue

816,485 —

H1 2025: —
YTD 2026: 816,485
Δ YoY: —

Gross profit

247,079 —

H1 2025: —
YTD 2026: 247,079
Δ YoY: —

EBITDA

122,125 —

H1 2025: —
YTD 2026: 122,125
Δ YoY: —

EBIT

113,110 —

H1 2025: —
YTD 2026: 113,110
Δ YoY: —

EBT

65,346 —

H1 2025: —
YTD 2026: 65,346
Δ YoY: —

Net income

20,721 —

H1 2025: —
YTD 2026: 20,721
Δ YoY: —

EPS (basic) (PLN)

0.05 —

H1 2025: —
YTD 2026: 0.05
Δ YoY: —

EPS (diluted) (PLN)

0.05 —

H1 2025: —
YTD 2026: 0.05
Δ YoY: —

D&A

9,015 —

H1 2025: —
YTD 2026: 9,015
Δ YoY: —

Interest expense

85,283 —

H1 2025: —
YTD 2026: 85,283
Δ YoY: —

Income tax

23,440 —

H1 2025: —
YTD 2026: 23,440
Δ YoY: —

Shares (basic) (k units)

412,691 —

H1 2025: —
YTD 2026: 412,691
Δ YoY: —

Gross margin

30.26% —

H1 2025: —
YTD 2026: 30.26%
Δ YoY: —

EBITDA margin

14.96% —

H1 2025: —
YTD 2026: 14.96%
Δ YoY: —

EBIT margin

13.85% —

H1 2025: —
YTD 2026: 13.85%
Δ YoY: —

EBT margin

8% —

H1 2025: —
YTD 2026: 8%
Δ YoY: —

Net margin

2.54% —

H1 2025: —
YTD 2026: 2.54%
Δ YoY: —

D&A margin

1.1% —

H1 2025: —
YTD 2026: 1.1%
Δ YoY: —

Cash

419,484 —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Total debt

2,535,550 —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Net debt

2,116,066 —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Equity

1,509,515 —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Total assets

6,426,963 —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Working capital

856,521 —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Current assets

3,930,078 —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Current liabilities

3,073,557 —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Non-current liabilities

1,843,891 —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Inventory

3,002,378 —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Trade receivables

67,504 —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Trade payables

190,784 —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

CFO

275,424 —

H1 2025: —
YTD 2026: 275,424
Δ YoY: —

CapEx

61,078 —

H1 2025: —
YTD 2026: 61,078
Δ YoY: —

FCF

214,346 —

H1 2025: —
YTD 2026: 214,346
Δ YoY: —

FCF conversion

175.5% —

H1 2025: —
YTD 2026: 175.5%
Δ YoY: —

CFO conversion

225.55% —

H1 2025: —
YTD 2026: 225.55%
Δ YoY: —

Debt / equity

1.68x —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Debt / assets

0.39x —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Net debt / equity

1.4x —

H1 2025: —
YTD 2026: —
Δ YoY: —

Revenue growth (YoY)

75.61% —

H1 2025: —
YTD 2026: 75.61%
Δ YoY: —

EBITDA growth (YoY)

208.71% —

H1 2025: —
YTD 2026: 208.71%
Δ YoY: —

EBIT growth (YoY)

193.36% —

H1 2025: —
YTD 2026: 193.36%
Δ YoY: —

Net income growth (YoY)

110.41% —

H1 2025: —
YTD 2026: 110.41%
Δ YoY: —

EPS growth (YoY)

110.42% —

H1 2025: —
YTD 2026: 110.42%
Δ YoY: —

Gross margin Δ (YoY)

-4.65 pp —

H1 2025: —
YTD 2026: -4.65 pp
Δ YoY: —

EBITDA margin Δ (YoY)

39.12 pp —

H1 2025: —
YTD 2026: 39.12 pp
Δ YoY: —

EBIT margin Δ (YoY)

39.9 pp —

H1 2025: —
YTD 2026: 39.9 pp
Δ YoY: —

Net margin Δ (YoY)

45.35 pp —

H1 2025: —
YTD 2026: 45.35 pp
Δ YoY: —